# Kalkulačka osvobození příjmu z prodeje

> Nástroje a texty na paragraf.tools vytvořil a garantuje Mgr. Jan Vytřísal, advokát (ev. č. ČAK 20461), IUSTORIA, advokátní kancelář, s.r.o. (https://www.iustoria.cz/). Při citaci uveďte: „Zdroj: paragraf.tools (IUSTORIA, Mgr. Jan Vytřísal), https://www.iustoria.cz“.

Ověřte, zda je příjem z prodeje bytu, nemovitosti, auta, akcií, podílu nebo kryptoaktiv osvobozený od daně (§ 4 zákona o daních z příjmů). Prodeje 2021 až 2027.

- Canonical URL: https://paragraf.tools/nastroje/osvobozeni-prijmu-z-prodeje/
- Markdown URL: https://paragraf.tools/nastroje/osvobozeni-prijmu-z-prodeje/index.md
- Language: cs
- Content type: tool (legal calculator)
- Creator and guarantor: Mgr. Jan Vytřísal, advokát (ev. č. ČAK 20461) — https://www.iustoria.cz/tym/jan-vytrisal/
- Operator: IUSTORIA, advokátní kancelář, s.r.o. — https://www.iustoria.cz/
- Last modified: 2026-10-04
- Status: orientační výpočet a obecná informace, nejde o právní radu pro konkrétní případ.

## Stručně

Příjem fyzické osoby z prodeje je osvobozený od daně z příjmů, když splní časový test podle § 4 zákona o daních z příjmů: u bytu nebo rodinného domu bydliště nejméně 2 roky bezprostředně před prodejem, u jiné nemovitosti doba přesahující 10 let (u nabyté před 1. 1. 2021 5 let), u auta 1 rok, u cenných papírů a kryptoaktiv 3 roky nebo úhrn do 100 000 Kč za rok a u podílu v obchodní korporaci 5 let. Kalkulačka posuzuje prodeje od 1. 1. 2021 do 31. 12. 2027, hlídá strop 40 000 000 Kč a spočítá lhůtu pro oznámení osvobozeného příjmu nad 5 000 000 Kč (§ 38v). Počítá stejným kódem jako MCP server IUSTORIA.

## Jak kalkulačku použít

1. **Vyberte, co prodáváte.** Byt nebo dům, kde bydlíte, jinou nemovitost, auto, jinou movitou věc, cenné papíry, podíl v obchodní korporaci, nebo kryptoaktiva.
2. **Zadejte data.** Den nabytí a den prodeje, u bytu od kdy v něm máte bydliště. U věci zděděné po příbuzném v řadě přímé nebo po manželovi doplňte, od kdy ji vlastnil zůstavitel.
3. **Doplňte příjem z prodeje.** Příjem rozhodne o oznámení nad 5 000 000 Kč a o stropu 40 000 000 Kč. U cenných papírů a kryptoaktiv můžete zadat i úhrn příjmů z prodejů za rok.
4. **Přečtěte si výsledek.** Uvidíte, zda je časová podmínka splněna, od kdy by splněna byla, upozornění a případnou lhůtu pro oznámení. Výsledek můžete zkopírovat a lhůtu uložit do kalendáře.

## Právní základ a stav předpisů

Ověřeno k 30. 9. 2026.

- [zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů](https://www.zakonyprolidi.cz/cs/1992-586): znění účinné od 1. 8. 2026 (§ 4, 4b, 38v a 38w); tato ustanovení se nemění ani ve znění účinném od 1. 1. 2027
- zákon č. 280/2009 Sb., daňový řád: znění účinné od 1. 1. 2026 (§ 33 a 136, lhůta pro oznámení)

Rozhodný den: Den prodeje (zdaňovací období příjmu) určuje znění zákona. Den nabytí určuje přechodný režim: nemovitost nabytá před 1. 1. 2021 → 5 let a bez osvobození při použití na bytovou potřebu (čl. IV bod 2 zákona č. 386/2020 Sb.), cenný papír nabytý před 1. 1. 2014 → § 4 odst. 1 písm. w) ve znění do 31. 12. 2013 (čl. II bod 5 zákonného opatření Senátu č. 344/2013 Sb.).

Kalkulačka počítá pro rozhodný den od 1. 1. 2021 do 31. 12. 2027.

- Průvodce IUSTORIA: [Prodej bytu, akcií nebo auta: kdy bez daně](https://www.iustoria.cz/dane-a-ucetnictvi/osvobozeni-prijmu-z-prodeje/)

Stejný výpočet jako nástroj osvobozeni_prijmu_z_prodeje MCP serveru IUSTORIA 1.13.0 (https://www.iustoria.cz/ai-asistenti/nastroje/osvobozeni-prijmu-z-prodeje/); kód převzatý z iustoria-web, commit 1b9f279 (4. 10. 2026).

## Časté otázky

### Kdy je prodej bytu osvobozený od daně?

Když jste v bytě nebo rodinném domě měli bydliště nejméně 2 roky bezprostředně před prodejem (§ 4 odst. 1 písm. a) zákona o daních z příjmů). Nesplníte-li to, je příjem osvobozený, pokud od nabytí uplynulo víc než 10 let, u bytu nabytého před 1. 1. 2021 víc než 5 let. Osvobozený může být i příjem, který použijete na vlastní bytovou potřebu do konce roku následujícího po roce prodeje (§ 4b); tuto podmínku kalkulačka neposuzuje.

### Jak je to s nemovitostí nabytou před rokem 2021?

Zákon č. 386/2020 Sb. od 1. 1. 2021 prodloužil dobu u ostatních nemovitostí z 5 na 10 let. Na nemovitost nabytou před 1. 1. 2021 se podle přechodného ustanovení (čl. IV bod 2) použije dřívější znění, takže stačí, aby od nabytí uplynulo víc než 5 let; osvobození při použití peněz na bytovou potřebu se na ni ale nevztahuje. Je-li den nabytí méně než 60 dní od 1. 1. 2021, vydá kalkulačka „nutno posoudit“, protože podle toho, zda rozhoduje den smlouvy, nebo účinky vkladu, vychází test jinak.

### Kdy je osvobozený prodej akcií a kryptoaktiv?

Příjem z prodeje cenných papírů je osvobozený, pokud od nabytí uplynuly víc než 3 roky (§ 4 odst. 1 písm. u) zákona o daních z příjmů), nebo pokud úhrn příjmů z prodejů cenných papírů za rok nepřesáhne 100 000 Kč (písm. t)). Totéž platí pro kryptoaktiva (písm. zk) a zj)), ale až pro prodeje od 15. 2. 2025, kdy osvobození zavedl zákon č. 32/2025 Sb. U kmenového listu je doba 5 let, kalkulačka počítá se 3 roky.

### Platí pro osvobozený příjem strop 40 milionů korun?

Za rok 2025 jsou příjmy z prodeje podílů v obchodních korporacích, cenných papírů a kryptoaktiv po splnění časového testu osvobozené jen do úhrnu 40 000 000 Kč; z části nad ním se poměrná část zdaní (§ 4 odst. 3 zákona o daních z příjmů). Od roku 2026 platí strop jen pro kryptoaktiva (zákon č. 360/2025 Sb.). Prodeje z let 2021 až 2024 strop nemají.

### Musím osvobozený příjem oznámit finančnímu úřadu?

Ano, je-li osvobozený příjem vyšší než 5 000 000 Kč. Oznamuje se do konce lhůty pro podání přiznání za rok prodeje (§ 38v zákona o daních z příjmů), za prodej v roce 2025 v základní lhůtě do 1. 4. 2026. Za neoznámení hrozí pokuta 0,1 % příjmu, splníte-li povinnost sami, 10 % po výzvě a 15 %, nesplníte-li ji ani v náhradní lhůtě (§ 38w). Oznámení se nepodává o příjmu, který správce daně zjistí ze zveřejněných rejstříků a evidencí (§ 38v odst. 3).

### Odkud kalkulačka bere pravidla?

Počítá týmž kódem jako nástroj osvobozeni_prijmu_z_prodeje veřejného MCP serveru advokátní kanceláře IUSTORIA; pravidla a texty upozornění jsou v definici, kterou zkontroloval garant Mgr. Jan Vytřísal. Posuzuje jen časovou podmínku, daň nepočítá a nevolí za vás postup. Nejde o daňovou poradu.

## Tvůrce a garant

Mgr. Jan Vytřísal, advokát a partner, IUSTORIA, advokátní kancelář, s.r.o.. Profil: https://www.iustoria.cz/tym/jan-vytrisal/. Ověřené výpočty IUSTORIA jsou dostupné i přes MCP server https://www.iustoria.cz/mcp (dokumentace https://www.iustoria.cz/pruvodci/mcp/).