právních nástrojů zdarma

Kalkulačka osvobození příjmu z prodeje

Zjistěte, zda je příjem z prodeje bytu, domu, pozemku, auta, akcií, podílu v s.r.o. nebo kryptoaktiv osvobozený od daně z příjmů, a pokud ne, od kdy by byl.

Stručně: Příjem fyzické osoby z prodeje je osvobozený od daně z příjmů, když splní časový test podle § 4 zákona o daních z příjmů: u bytu nebo rodinného domu bydliště nejméně 2 roky bezprostředně před prodejem, u jiné nemovitosti doba přesahující 10 let (u nabyté před 1. 1. 2021 5 let), u auta 1 rok, u cenných papírů a kryptoaktiv 3 roky nebo úhrn do 100 000 Kč za rok a u podílu v obchodní korporaci 5 let. Kalkulačka posuzuje prodeje od 1. 1. 2021 do 31. 12. 2027, hlídá strop 40 000 000 Kč a spočítá lhůtu pro oznámení osvobozeného příjmu nad 5 000 000 Kč (§ 38v). Počítá stejným kódem jako MCP server IUSTORIA.

Nástroj vytvořila a garantuje IUSTORIA, advokátní kancelář, s.r.o. · Mgr. Jan Vytřísal, advokát (ev. č. ČAK 20461) · Právní stav: rok 2026 · stránka upravena · Orientační výpočet, nejde o právní radu.

Pro koho je kalkulačka: pro každého, kdo prodal nebo chce prodat byt, dům, chatu, pozemek, auto, akcie, podíl ve firmě nebo kryptoaktiva a potřebuje vědět, zda příjem musí zdanit. Zadejte, co prodáváte, den nabytí a den prodeje, u bytu také od kdy v něm bydlíte. Kalkulačka posuzuje jen časovou podmínku, daň nepočítá a nevolí za vás postup; nejde o daňovou poradu. Nic se nikam neodesílá, počítá se ve vašem prohlížeči.

Co výsledek znamená

„Časová podmínka je splněna“ znamená, že od nabytí, u bytu od začátku bydliště, uplynula doba, kterou žádá § 4 zákona o daních z příjmů. Příjem je pak osvobozený, splníte-li i ostatní podmínky zákona, které kalkulačka neposuzuje. „Není splněna“ znamená, že se příjem zdaní jako ostatní příjem (§ 10) a odečíst od něj lze prokázané výdaje, typicky nabývací cenu. Kalkulačka ukáže, od kterého dne by podmínka splněna byla.

„Nutno posoudit“ vydá kalkulačka tehdy, když výsledek závisí na něčem, co z dat nevyčte: prodej nemovitosti je méně než 60 dní od hranice nebo nabytí méně než 60 dní od 1. 1. 2021 a zákon výslovně neříká, zda rozhoduje den smlouvy, nebo účinky vkladu do katastru; věc byla v obchodním majetku; nebo příjem přesahuje strop 40 000 000 Kč. Důvod vždy uvede v upozornění.

Je-li osvobozený příjem vyšší než 5 000 000 Kč, musíte ho oznámit finančnímu úřadu do konce lhůty pro podání přiznání za rok prodeje (§ 38v zákona o daních z příjmů); kalkulačka spočítá základní lhůtu a můžete si ji uložit do kalendáře. Bydleli-li jste v bytě kratší dobu, může být příjem osvobozený i tehdy, když peníze použijete na vlastní bytovou potřebu do konce následujícího roku (§ 4b). Tuto podmínku kalkulačka neposuzuje.

Jak kalkulačku použít

  1. Vyberte, co prodáváte. Byt nebo dům, kde bydlíte, jinou nemovitost, auto, jinou movitou věc, cenné papíry, podíl v obchodní korporaci, nebo kryptoaktiva.
  2. Zadejte data. Den nabytí a den prodeje, u bytu od kdy v něm máte bydliště. U věci zděděné po příbuzném v řadě přímé nebo po manželovi doplňte, od kdy ji vlastnil zůstavitel.
  3. Doplňte příjem z prodeje. Příjem rozhodne o oznámení nad 5 000 000 Kč a o stropu 40 000 000 Kč. U cenných papírů a kryptoaktiv můžete zadat i úhrn příjmů z prodejů za rok.
  4. Přečtěte si výsledek. Uvidíte, zda je časová podmínka splněna, od kdy by splněna byla, upozornění a případnou lhůtu pro oznámení. Výsledek můžete zkopírovat a lhůtu uložit do kalendáře.

Právní základ a stav předpisů

Kalkulačka počítá podle předpisů ve znění, které platí dnes, a se zadaným rozhodným dnem i podle znění, které platilo tehdy. Pravidla, texty upozornění a kalendář svátků ověřil garant k 30. 9. 2026.

zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů
znění účinné od 1. 8. 2026 (§ 4, 4b, 38v a 38w); tato ustanovení se nemění ani ve znění účinném od 1. 1. 2027
zákon č. 280/2009 Sb., daňový řád
znění účinné od 1. 1. 2026 (§ 33 a 136, lhůta pro oznámení)

Podle kterého dne se posuzuje

Den prodeje (zdaňovací období příjmu) určuje znění zákona. Den nabytí určuje přechodný režim: nemovitost nabytá před 1. 1. 2021 → 5 let a bez osvobození při použití na bytovou potřebu (čl. IV bod 2 zákona č. 386/2020 Sb.), cenný papír nabytý před 1. 1. 2014 → § 4 odst. 1 písm. w) ve znění do 31. 12. 2013 (čl. II bod 5 zákonného opatření Senátu č. 344/2013 Sb.).

Kalkulačka počítá pro rozhodný den od 1. 1. 2021 do 31. 12. 2027. Pro jiný rozhodný den výsledek nevydá a řekne, které předpisy tehdy platily.

Průvodci IUSTORIA k tématu

Stejný výpočet jako nástroj osvobozeni_prijmu_z_prodeje veřejného MCP serveru IUSTORIA, verze 1.13.0 (popis nástroje). Kód je převzatý beze změny z repozitáře iustoria-web (commit 1b9f279 ze dne 4. 10. 2026) a shodu výsledků s MCP serverem hlídají automatické testy.

Často kladené otázky

Kdy je prodej bytu osvobozený od daně?
Když jste v bytě nebo rodinném domě měli bydliště nejméně 2 roky bezprostředně před prodejem (§ 4 odst. 1 písm. a) zákona o daních z příjmů). Nesplníte-li to, je příjem osvobozený, pokud od nabytí uplynulo víc než 10 let, u bytu nabytého před 1. 1. 2021 víc než 5 let. Osvobozený může být i příjem, který použijete na vlastní bytovou potřebu do konce roku následujícího po roce prodeje (§ 4b); tuto podmínku kalkulačka neposuzuje.
Jak je to s nemovitostí nabytou před rokem 2021?
Zákon č. 386/2020 Sb. od 1. 1. 2021 prodloužil dobu u ostatních nemovitostí z 5 na 10 let. Na nemovitost nabytou před 1. 1. 2021 se podle přechodného ustanovení (čl. IV bod 2) použije dřívější znění, takže stačí, aby od nabytí uplynulo víc než 5 let; osvobození při použití peněz na bytovou potřebu se na ni ale nevztahuje. Je-li den nabytí méně než 60 dní od 1. 1. 2021, vydá kalkulačka „nutno posoudit“, protože podle toho, zda rozhoduje den smlouvy, nebo účinky vkladu, vychází test jinak.
Kdy je osvobozený prodej akcií a kryptoaktiv?
Příjem z prodeje cenných papírů je osvobozený, pokud od nabytí uplynuly víc než 3 roky (§ 4 odst. 1 písm. u) zákona o daních z příjmů), nebo pokud úhrn příjmů z prodejů cenných papírů za rok nepřesáhne 100 000 Kč (písm. t)). Totéž platí pro kryptoaktiva (písm. zk) a zj)), ale až pro prodeje od 15. 2. 2025, kdy osvobození zavedl zákon č. 32/2025 Sb. U kmenového listu je doba 5 let, kalkulačka počítá se 3 roky.
Platí pro osvobozený příjem strop 40 milionů korun?
Za rok 2025 jsou příjmy z prodeje podílů v obchodních korporacích, cenných papírů a kryptoaktiv po splnění časového testu osvobozené jen do úhrnu 40 000 000 Kč; z části nad ním se poměrná část zdaní (§ 4 odst. 3 zákona o daních z příjmů). Od roku 2026 platí strop jen pro kryptoaktiva (zákon č. 360/2025 Sb.). Prodeje z let 2021 až 2024 strop nemají.
Musím osvobozený příjem oznámit finančnímu úřadu?
Ano, je-li osvobozený příjem vyšší než 5 000 000 Kč. Oznamuje se do konce lhůty pro podání přiznání za rok prodeje (§ 38v zákona o daních z příjmů), za prodej v roce 2025 v základní lhůtě do 1. 4. 2026. Za neoznámení hrozí pokuta 0,1 % příjmu, splníte-li povinnost sami, 10 % po výzvě a 15 %, nesplníte-li ji ani v náhradní lhůtě (§ 38w). Oznámení se nepodává o příjmu, který správce daně zjistí ze zveřejněných rejstříků a evidencí (§ 38v odst. 3).
Odkud kalkulačka bere pravidla?
Počítá týmž kódem jako nástroj osvobozeni_prijmu_z_prodeje veřejného MCP serveru advokátní kanceláře IUSTORIA; pravidla a texty upozornění jsou v definici, kterou zkontroloval garant Mgr. Jan Vytřísal. Posuzuje jen časovou podmínku, daň nepočítá a nevolí za vás postup. Nejde o daňovou poradu.
§Právní stav pro rok 2026. Nástroj vytváří a garantuje IUSTORIA, advokátní kancelář, s.r.o.
Orientační výpočet. Nepředstavuje právní poradenství.

Další nástroje

Advokátní tarif Úroky z prodlení Soudní poplatky Kontrola insolvence Cestovné advokáta Předžalobní výzva Platební rozkaz Průvodce EPR Lhůtník Notářský tarif Exekutorský tarif Odměna insolvenčního správce Cesta věřitele Výživné na dítě: kritéria Kalkulačka promlčení Kalkulačka oddlužení Konec pracovního poměru Srážky ze mzdy Podpora v nezaměstnanosti Kalkulačka dovolené Průměrný výdělek Náhrada mzdy při nemoci Minimální mzda a příplatky DPP a DPČ: pojištění a daň Cestovní náhrady zaměstnance Nemocenská Dědické podíly a povinný díl Forma závěti: kontrolní seznam InfoSoud: stav soudního řízení Žádost dle § 106 Údaje o firmě z ARES Úrok z prodlení, pokuta a penále u daní Daňový kalendář: do kdy podat přiznání a zaplatit Kalkulačka DPH a registrace plátce Kalkulačka daně z daru a dědictví Kalkulačka kategorie účetní jednotky Kalkulačka daňových odpisů Kalkulačka záloh a pojistného OSVČ Kalkulačka lhůt v pojištění Kalkulačka podpojištění a spoluúčasti Náklady sporu

Potřebujete závazný právní posudek?

Na výsledek z kalkulačky může navázat IUSTORIA

paragraf.tools slouží pro rychlou orientaci. Pro konkrétní strategii, revizi dokumentu nebo zastoupení v řízení můžete navázat na advokátní kancelář IUSTORIA.

Domluvit konzultaci